Baugenehmigung für die Renovierung in Kroatien? Ein Überblick

Es ist eine der ersten Fragen ausländischer Eigentümer: Brauche ich eine Genehmigung, um mein Haus in Istrien zu renovieren? Die ehrliche Antwort: Das hängt davon ab, was Sie vorhaben, wo das Haus steht und wie es um seine Unterlagen steht.

Dieser Ratgeber gibt Ihnen einen allgemeinen Überblick, damit Sie wissen, welche Fragen Sie stellen sollten. Er ist keine Rechtsberatung. Regeln ändern sich, und das letzte Wort haben immer ein zugelassener Architekt oder Ingenieur und die für Ihren Ort zuständigen Behörden. Bevor Sie etwas unterschreiben oder mit den Arbeiten beginnen, klären Sie Ihren konkreten Fall mit ihnen.

Der Grundgedanke: innen oder Tragwerk und Erscheinungsbild

Als grobe Faustregel achten die kroatischen Bauvorschriften vor allem auf drei Dinge: das Tragwerk eines Gebäudes, sein äußeres Erscheinungsbild und seine Größe sowie seine Nutzung. Arbeiten, die im Inneren bleiben und nichts davon berühren, werden in der Regel ganz anders behandelt als Arbeiten, die das tun.

Darum liegen ein neues Bad und ein Anbau in völlig verschiedenen Kategorien, selbst wenn sie gleich viel kosten.

Arbeiten, die meist keine Baugenehmigung brauchen

In den meisten Fällen können normale Instandhaltung und Innenrenovierung, die weder Tragwerk noch Fassade noch Nutzung verändern, ohne Baugenehmigung erfolgen. Typische Beispiele:

• Malen und Verputzen im Inneren.
• Neue Böden und Fliesen als Ersatz der alten.
• Bad- und Küchenrenovierung in bestehenden Räumen, inklusive neuer Sanitärobjekte und Küchenmöbel.
• Erneuerung von Wasser- und Elektroinstallationen im Haus, ausgeführt von Fachleuten.
• Nichttragende Trennwände, zum Beispiel eine Trockenbauwand, die einen Raum teilt.
• Fenstertausch in denselben Öffnungen, außerhalb von Schutzgebieten (siehe unten).

„Keine Baugenehmigung“ heißt nicht „keine Regeln“. Elektro- und Gasarbeiten müssen fachgerecht von qualifizierten Leuten ausgeführt werden, und in einem Mehrfamilienhaus gelten weiterhin Hausordnung und Rücksicht auf die Nachbarn. Unsere Elektroarbeiten übernehmen genau deshalb qualifizierte Elektriker.

Arbeiten, die meist eine Genehmigung oder Planung brauchen

Sobald die Arbeiten Tragwerk, Größe, Aussehen oder Nutzung des Gebäudes betreffen, sollten Sie mit Planunterlagen eines zugelassenen Architekten oder Ingenieurs rechnen, oft auch mit einer Genehmigung. Typische Beispiele:

• Anbauten und Aufstockungen.
• Eingriffe in tragende Wände, neue Öffnungen in tragenden Mauern, Entfernen oder Ändern von Balken.
• Dachumbauten, die Form oder Höhe ändern, oder neue Gauben und Dachterrassen.
• Änderungen an der Fassade, größere Fenster oder neue Balkone.
• Nutzungsänderung, etwa eine Konoba oder Scheune zu Wohnraum umbauen oder ein Haus in mehrere Einheiten teilen.
• Pools, größere Nebengebäude und manche Gartenbauten, je nach Größe und örtlichem Plan.

Auch wenn keine volle Genehmigung nötig ist, brauchen einige dieser Arbeiten zumindest eine statische Beurteilung. Eine Steinmauer in einem alten Haus zu öffnen, ist nichts zum Improvisieren. Wenn Sie ein größeres Projekt planen, lesen Sie unsere Ratgeber Steinhaus in Istrien sanieren und Konoba oder Nebengebäude zu Wohnraum umbauen.

Altstädte und Schutzgebiete: strengere Regeln

Viele Altstädte in Istrien, etwa Rovinj/Rovigno, Poreč/Parenzo, Motovun/Montona oder Grožnjan/Grisignana, sowie einzelne historische Gebäude stehen unter Denkmalschutz. Dort reden die Denkmalbehörden meist bei allem mit, was von außen sichtbar ist, manchmal sogar bei Arbeiten, die anderswo ganz einfach wären:

• Fenster- und Türentausch (Material, Farbe, Sprossenteilung),
• Fensterläden (škure), Dachziegel und Schornsteine,
• Fassadenputz und Farbe,
• Klimageräte, Satellitenschüsseln und andere Geräte an den Außenwänden.

Wenn Sie ein Haus in einem historischen Ortskern besitzen, fragen Sie also bei der Gemeinde oder der Denkmalbehörde nach, was für Ihr Gebäude gilt, bevor Sie neue Fenster bestellen oder die Fassade streichen. Unser Artikel Altstadthaus in Rovinj, Poreč oder Pula renovieren behandelt die praktische Seite.

Wohnungen: mit den Miteigentümern sprechen

In einem Mehrfamilienhaus sind Wände, Dach, Fassade, Treppenhaus und Hauptleitungen in der Regel Gemeinschaftseigentum. Arbeiten daran brauchen meist die Zustimmung der anderen Miteigentümer, oft über den Hausverwalter. In Ihrer eigenen Wohnung haben Sie mehr Freiheit, aber Eingriffe in tragende Wände oder gemeinsame Leitungen sind weiterhin Sache eines Ingenieurs und der Eigentümergemeinschaft.

Beim Kauf die Unterlagen prüfen

Viele ältere Häuser in Istrien wurden im Lauf der Jahre erweitert, und nicht jeder Anbau wurde mit Genehmigung errichtet. Manche wurden später legalisiert, manche nicht. Vor dem Kauf und vor einer großen Renovierung lohnt es sich, von Ihrem Anwalt und einem Architekten prüfen zu lassen, ob das, was auf dem Papier steht, mit dem Bestand übereinstimmt. Das beeinflusst, was Sie später bauen dürfen, und manchmal auch, ob Sie offiziell vermieten können.

Wen Sie fragen sollten

1. Einen zugelassenen Architekten oder Ingenieur (ovlašteni arhitekt / inženjer): Er sagt Ihnen, ob Ihr Vorhaben eine Genehmigung braucht, erstellt die Unterlagen und übernimmt den Kontakt mit den Behörden.
2. Die Gemeinde oder Stadt: Sie gibt Auskunft über örtliche Pläne und andere örtliche Regeln.
3. Die Denkmalbehörde, wenn das Haus in einer geschützten Altstadt liegt oder selbst unter Denkmalschutz steht.

Wir sind ein Renovierungsteam, kein Architekturbüro. Innenarbeiten ohne Genehmigungspflicht, etwa ein neues Bad, Böden oder Trockenbauwände, können wir sofort angehen. Bei allem Größeren arbeiten wir mit Ihrem Architekten oder Ingenieur zusammen, sobald die Unterlagen vorliegen.