Ein legalisiertes Gebäude in Kroatien ist ein Haus, Anbau oder anderes Gebäude, das ohne Baugenehmigung oder abweichend davon errichtet wurde und später einen Bescheid über den ausgeführten Zustand (rješenje o izvedenom stanju) nach dem Gesetz über illegal errichtete Gebäude (Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama) erhalten hat. Der Bescheid erlaubt Nutzung, Eintragung und Anschluss an die Versorgungsnetze. Er bestätigt nicht, wie gut gebaut wurde.
In ganz Kroatien wurden über 800.000 Legalisierungsanträge gestellt, legalisierte Häuser begegnen Ihnen also auch in Istrien, oft mit einem zusätzlichen Stockwerk oder umgebauten Räumen. Wenn Sie ein solches Haus kaufen oder renovieren, gehört der Bescheid zu den wichtigsten Dokumenten. Dieser Ratgeber erklärt ihn in allgemeinen Zügen. Wir sind keine Juristen: Ihr Anwalt und ein zugelassener Architekt oder Ingenieur sollten Ihren konkreten Fall prüfen.
Was hat das Legalisierungsgesetz bewirkt?
Das Gesetz trat am 4. August 2012 in Kraft, um möglichst viele illegal errichtete Gebäude ins Rechtssystem zu holen. Bis zur ersten Frist, dem 30. Juni 2013, gingen 822.487 Anträge ein. Die Frist wurde später bis zum 30. Juni 2018 verlängert, und eine seit Mai 2026 geltende Änderung hat sie ganz abgeschafft: Anträge können jetzt jederzeit über das Online-System eDozvola gestellt werden.
Die zentrale Bedingung ist geblieben. Ein Gebäude kommt nur in Frage, wenn es auf der digitalen Luftbildkarte (Orthofoto) der Staatlichen Geodätischen Verwaltung aus der am 21. Juni 2011 begonnenen Befliegung sichtbar ist, und zwar mindestens mit dem Rohbau eines Geschosses: Fundamente und Wände oder Stützen, Träger und Decke beziehungsweise Dachkonstruktion. Ist es dort nicht eindeutig zu sehen, können ältere Luftbilder oder amtliche Karten aus der Zeit davor genutzt werden, mit einer Bescheinigung des Katasters. Was nach diesem Datum gebaut wurde, lässt sich nicht legalisieren.
Manche Lagen waren ausgeschlossen oder brauchen zusätzliche Zustimmungen, etwa Teile von Naturschutzgebieten, geplante Straßen- und Infrastrukturkorridore, das öffentliche Meeresgut und geschützte Kulturgüter. Die Änderung von 2026 stellt außerdem klar, dass ein rechtskräftig abgelehnter Antrag nicht einfach neu gestellt werden kann, außer bei Anträgen, die nach den alten Regeln wegen fehlender Unterlagen oder unbezahlter Gebühr abgelehnt wurden.
Was bedeutet die Legalisierung und was nicht?
| Was der Bescheid bewirkt | Was der Bescheid nicht bewirkt |
|---|---|
| Ein fertiges Gebäude gilt nach den Bauvorschriften als bestehendes Gebäude | Er beweist nicht, wem Gebäude oder Grundstück gehören |
| Es darf genutzt und an Wasser, Strom und andere Netze angeschlossen werden | Er bestätigt nicht die Qualität von Tragwerk, Dämmung, Abdichtung oder Installationen |
| Es kann in Kataster und Grundbuch eingetragen werden | Er deckt nichts ab, was nach dem Bescheid gebaut oder angebaut wurde |
| Ein Umbau ist nach den normalen Genehmigungsregeln möglich | Er ersetzt keine Baugenehmigung für eine künftige Erweiterung |
Erdbeben- und Standsicherheit verdienen einen genaueren Blick. Für die meisten Familienhäuser, die nach den ursprünglichen Regeln legalisiert wurden (bis 400 m² Bruttogeschossfläche), war keine statische Erklärung nötig, und der Bescheid selbst vermerkt, dass die Einhaltung der Standortbedingungen und der grundlegenden Anforderungen an Bauwerke nicht geprüft wurde. Nur größere und öffentliche Gebäude brauchten die Erklärung eines Ingenieurs zur Standsicherheit. Seit der Änderung von 2026 müssen neue Anträge für fertige Gebäude eine solche Erklärung enthalten, an alten Bescheiden ändert das aber nichts.
In der Praxis kann ein legalisiertes Haus völlig solide sein, oder es trägt ein zusätzliches Stockwerk auf Wänden und Fundamenten, die nie dafür gedacht waren. Lassen Sie vor einer größeren Renovierung einen Statiker draufschauen.
Wie sieht ein typisches legalisiertes Haus in Istrien aus?
Die meisten legalisierten Häuser, die Sie in Istrien sehen, begannen als gewöhnliches Familienhaus und wuchsen über die Jahre, oft um Platz für Ferienwohnungen zu schaffen. Typische Fälle:
- Ein zusätzliches Stockwerk oder eine Dachwohnung auf dem ursprünglichen Haus.
- Geschlossene Terrassen und Balkone, aus denen Zimmer oder Küchen wurden.
- Garagen und Keller, die zu Apartments umgebaut wurden.
- Nebengebäude wie Sommerküchen, Schuppen und Carports im Garten.
Der Bescheid beschreibt genau, was legalisiert wurde: Außenmaße, Zahl und Art der Geschosse, Zahl und Art der Einheiten, Nutzung und Dachform. Genau das vergleichen Sie mit dem Gebäude vor Ort.
Was dürfen Sie danach mit dem Haus machen?
Sobald der Bescheid rechtskräftig ist, gilt ein fertiges Gebäude als bestehendes Gebäude. Instandhaltung und Innenarbeiten ohne Genehmigungspflicht sind wie in jedem anderen Haus möglich: ein neues Bad, neue Böden, Malerarbeiten oder eine Modernisierung der Elektrik. Umbau, Anbau, ein weiteres Stockwerk oder eine Nutzungsänderung folgen den normalen Genehmigungsregeln des Baugesetzes (Zakon o gradnji), mit einer Planung durch einen zugelassenen Architekten oder Ingenieur. Seit dem 1. Januar 2026 gilt ein neues Baugesetz, fragen Sie Ihren Planer also, welche Regeln jetzt gelten.
Für unfertige Gebäude gibt es eine besondere Regel: Ein legalisiertes, unfertiges Wohngebäude darf innerhalb der legalisierten Maße auf Grundlage eines Hauptprojekts (glavni projekt) fertiggestellt werden, einschließlich Fassade und eines Flach-, Steil- oder gewölbten Dachs ohne Kniestock.
Und eine feste Regel für alles andere: Was nach der Legalisierung dazukam, etwa ein Zimmer auf der Terrasse oder ein geschlossener Balkon, ist vom Bescheid nicht gedeckt. Es lässt sich auch später nicht legalisieren, weil es 2011 noch nicht da war.
Welche Gebühr fiel für den Verbleib des Gebäudes an?
Mit der Legalisierung war eine Gebühr für den Verbleib des illegal errichteten Gebäudes verbunden (naknada za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru). Sie wird per Regierungsverordnung festgelegt und hängt vor allem von Größe, Lage und Nutzung des Gebäudes ab. Die Gebühr oder ihre erste Rate musste vor Erlass des Bescheids bezahlt werden, größere Beträge konnten in Raten gezahlt werden. Lassen Sie sich beim Kauf nachweisen, dass alles bezahlt ist, denn offene Raten können zwangsweise eingetrieben werden.
Was sollten Käufer prüfen?
- Den Bescheid selbst. Verlangen Sie eine Kopie des rechtskräftigen rješenje o izvedenom stanju mit Vermessung und Zeichnungen, nicht nur einen Nachweis, dass ein Antrag gestellt wurde.
- Passt das Haus dazu? Vergleichen Sie Geschosse, Maße, Einheiten, Terrassen und Nebengebäude mit der Beschreibung im Bescheid. Alles darüber hinaus ist weiterhin illegal.
- Kam später etwas dazu? Achten Sie auf Fenster, geschlossene Terrassen oder Räume, die neuer wirken als der Rest. Die Luftbildkarte von 2011 kann bei den Katasterämtern eingesehen werden.
- Grundbuch und Kataster. Prüfen Sie, ob das Gebäude im Kataster eingetragen ist und ob das Grundbuch einen Vermerk über den beigefügten Bescheid enthält. Unser Ratgeber zu Grundbuch und Kataster in Kroatien erklärt die Dokumente.
- Gebühr bezahlt. Lassen Sie sich nachweisen, dass die Legalisierungsgebühr vollständig bezahlt ist.
- Tragwerk. Lassen Sie zusätzliche Stockwerke, große neue Öffnungen und umgebaute Garagen von einem Statiker ansehen, bevor Sie Arbeiten planen.
- Vermietung. Wenn Sie an Touristen vermieten wollen, fragen Sie die Tourismusabteilung der Gespanschaft, welchen Nachweis des legalen Status sie für Anmeldung und Kategorisierung verlangt.
- Ältere Häuser. Ein vor dem 15. Februar 1968 gebautes Haus braucht oft gar keine Legalisierung: Es gilt als mit Genehmigung gebaut, nachgewiesen durch eine Nutzungsgenehmigung für Gebäude dieses Alters, gestützt etwa auf eine Bescheinigung des Katasters.
Ist ein Anbau eindeutig nicht gedeckt, sind die Möglichkeiten begrenzt: ihn per Abriss mit Schuttabfuhr entfernen, ihn aus Ihren Plänen und dem Preis herausrechnen oder einen Architekten fragen, ob nach dem aktuellen Raumordnungsplan eine reguläre Genehmigung möglich ist. Klären Sie das, bevor Sie unterschreiben. Unser Artikel wer was auf einer kroatischen Baustelle macht erklärt, wen Sie anrufen.
Wenn Sie ein Familienhaus aus den 1970er bis 1990er Jahren mit legalisiertem Obergeschoss gekauft haben, behandelt unser Ratgeber zur Modernisierung eines Hauses aus den 1970er–1990er Jahren Dämmung, Fenster und Elektrik, und unser Ratgeber zu Genehmigungen erklärt, welche Arbeiten meist eine Genehmigung brauchen.
Sie sehen sich ein legalisiertes Haus in Istrien an? Schicken Sie uns Fotos und die Grundrisse per WhatsApp. Wir sagen Ihnen, was wir sehen, was eine Renovierung bedeuten könnte und wann Sie zuerst einen Ingenieur hinzuziehen sollten.
Häufige Fragen
Was ist ein rješenje o izvedenom stanju?
Der Bescheid, mit dem ein illegal errichtetes Gebäude in Kroatien legalisiert wird. Er beschreibt das Gebäude im gebauten Zustand und erlaubt Nutzung, Eintragung in Kataster und Grundbuch sowie den Anschluss an die Versorgungsnetze. Er beweist weder Eigentum noch die Qualität der Bauausführung.
Kann man in Kroatien noch ein Gebäude legalisieren?
Ja. Seit einer Änderung, die ab Mai 2026 gilt, gibt es keine Frist mehr; Anträge werden über das System eDozvola gestellt. In Frage kommen aber nur Gebäude, die auf der staatlichen Luftbildkarte der am 21. Juni 2011 begonnenen Befliegung sichtbar sind. Später Gebautes lässt sich nicht legalisieren.
Ist der Kauf eines legalisierten Hauses in Kroatien sicher?
Er kann es sein, wenn der rechtskräftige Bescheid vorliegt, das Haus ihm entspricht, nichts nachträglich angebaut wurde, die Gebühr bezahlt ist und das Gebäude ordnungsgemäß eingetragen ist. Lassen Sie die Papiere von einem Anwalt und das Tragwerk von einem Ingenieur prüfen.
Darf ich ein legalisiertes Haus erweitern oder renovieren?
Innenrenovierung und Instandhaltung ohne Genehmigungspflicht sind in der Regel ganz normal möglich. Anbauten, zusätzliche Stockwerke oder Eingriffe ins Tragwerk brauchen das reguläre Genehmigungsverfahren mit einer Planung durch einen zugelassenen Architekten oder Ingenieur.
Was gilt für Häuser, die vor 1968 gebaut wurden?
Gebäude, die vor dem 15. Februar 1968 errichtet wurden, gelten als mit Genehmigung gebaut. Ihr Status wird mit einer Nutzungsgenehmigung für Gebäude dieses Alters nachgewiesen, oft auf Grundlage einer Bescheinigung des Katasters.