In Croazia un edificio legalizzato è una casa, un ampliamento o un altro edificio costruito senza permesso, o in difformità da esso, che ha poi ottenuto un provvedimento sullo stato di fatto (rješenje o izvedenom stanju) in base alla legge sugli edifici costruiti illegalmente (Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama), una sorta di condono edilizio. Il provvedimento consente di usare l'edificio, iscriverlo nei registri e allacciarlo alle reti. Non certifica la qualità della costruzione.
In tutta la Croazia sono state presentate oltre 800.000 domande di legalizzazione, quindi incontrerete case legalizzate anche in Istria, spesso con un piano in più o locali trasformati. Se ne comprate o ristrutturate una, il provvedimento è tra i documenti più importanti della pratica. Questa guida lo spiega in termini generali. Non siamo avvocati: il vostro avvocato e un architetto o ingegnere abilitato devono verificare il vostro caso.
Cosa ha fatto la legge sulla legalizzazione?
La legge è entrata in vigore il 4 agosto 2012 per far rientrare nel sistema legale il maggior numero possibile di edifici abusivi. Entro la prima scadenza, il 30 giugno 2013, erano state presentate 822.487 domande. Il termine è stato poi prorogato al 30 giugno 2018, e una modifica in vigore da maggio 2026 lo ha eliminato del tutto: ora le domande si possono presentare in qualsiasi momento, tramite il sistema online eDozvola.
La condizione fondamentale non è cambiata. Un edificio rientra solo se è visibile sulla carta ortofoto digitale dell'Amministrazione geodetica statale ricavata dal volo aereo iniziato il 21 giugno 2011, con almeno la struttura grezza di un piano: fondazioni e muri, oppure pilastri, travi e solaio o struttura del tetto. Se lì non è chiaramente visibile, si possono usare foto aeree o mappe ufficiali precedenti a quella data, con un certificato del catasto. Ciò che è stato costruito dopo non può essere legalizzato.
Alcune zone erano escluse o richiedono consensi aggiuntivi, per esempio parti di aree naturali protette, corridoi stradali e infrastrutturali previsti, il demanio marittimo e i beni culturali tutelati. La modifica del 2026 ha inoltre chiarito che una domanda respinta in via definitiva non può semplicemente essere ripresentata, salvo le domande respinte con le vecchie regole per documenti mancanti o per il mancato pagamento dell'indennizzo.
Cosa significa la legalizzazione e cosa no?
| Cosa fa il provvedimento | Cosa non fa il provvedimento |
|---|---|
| Un edificio finito è considerato edificio esistente ai fini delle norme edilizie | Non prova chi è il proprietario dell'edificio o del terreno |
| Può essere usato e allacciato ad acqua, elettricità e altre reti | Non certifica la qualità di struttura, isolamento, impermeabilizzazione o impianti |
| Può essere iscritto in catasto e nel libro fondiario | Non copre nulla di costruito o aggiunto dopo il provvedimento |
| Una ricostruzione è possibile con le normali regole sui permessi | Non sostituisce il permesso di costruire per un futuro ampliamento |
Sicurezza sismica e strutturale meritano attenzione. Per la maggior parte delle case familiari legalizzate con le regole originarie (fino a 400 m² di superficie lorda) non era richiesta alcuna dichiarazione strutturale, e il provvedimento stesso annota che il rispetto delle condizioni di ubicazione e dei requisiti essenziali delle costruzioni non è stato esaminato. Solo gli edifici più grandi e pubblici richiedevano la dichiarazione di un ingegnere sulla stabilità. Dalla modifica del 2026 le nuove domande per edifici finiti devono includerla, ma questo non cambia i provvedimenti emessi anni fa.
In pratica, una casa legalizzata può essere perfettamente solida, oppure avere un piano in più appoggiato su muri e fondazioni mai pensati per sostenerlo. Prima di una ristrutturazione importante fatela vedere a un ingegnere strutturista.
Com'è una tipica casa legalizzata in Istria?
La maggior parte delle case legalizzate che vedrete in Istria è nata come normale casa familiare ed è cresciuta negli anni, spesso per ricavare appartamenti per le vacanze. Casi tipici:
- Un piano in più o una mansarda aggiunti sopra la casa originale.
- Terrazze e balconi chiusi e trasformati in stanze o cucine.
- Garage e scantinati trasformati in appartamenti.
- Annessi come cucine estive, ripostigli e posti auto coperti in giardino.
Il provvedimento descrive esattamente cosa è stato legalizzato: dimensioni esterne, numero e tipo di piani, numero e tipo di unità, destinazione d'uso e forma del tetto. È questo che dovete confrontare con l'edificio reale.
Cosa si può fare dopo con una casa legalizzata?
Quando il provvedimento è definitivo, un edificio finito è considerato edificio esistente. La manutenzione e i lavori interni che non richiedono permesso si possono fare come in qualsiasi altra casa: un nuovo bagno, pavimenti, tinteggiatura o un rifacimento dell'impianto elettrico. Ricostruzione, ampliamento, un piano in più o un cambio di destinazione d'uso seguono le normali regole sui permessi della legge sull'edilizia (Zakon o gradnji), con il progetto di un architetto o ingegnere abilitato. Dal 1° gennaio 2026 si applica una nuova legge sull'edilizia, quindi chiedete al progettista quali regole valgono ora.
Per gli edifici non finiti c'è una regola specifica: un edificio residenziale non finito e legalizzato può essere completato entro le dimensioni legalizzate sulla base di un progetto principale (glavni projekt), compresi la facciata e un tetto piano, a falde o curvo senza sopralzo dei muri perimetrali.
E una regola ferma per tutto il resto: ciò che è stato aggiunto dopo la legalizzazione, come una stanza costruita sulla terrazza o un balcone chiuso, non è coperto dal provvedimento. Né potrà essere legalizzato in seguito, perché nel 2011 non c'era.
Cos'è l'indennizzo per il mantenimento dell'edificio?
La legalizzazione prevedeva un indennizzo per il mantenimento dell'edificio abusivo (naknada za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru). È fissato con decreto del governo e dipende soprattutto da dimensioni, ubicazione e destinazione dell'edificio. L'importo, o la sua prima rata, andava pagato prima dell'emissione del provvedimento, e gli importi maggiori si potevano rateizzare. Quando comprate, chiedete la prova del pagamento completo, perché le rate non pagate possono essere riscosse in via esecutiva.
Cosa devono verificare gli acquirenti?
- Il provvedimento. Chiedete una copia del rješenje o izvedenom stanju definitivo con rilievo e disegni allegati, non solo la prova che una domanda è stata presentata.
- La casa corrisponde? Confrontate piani, dimensioni, unità, terrazze e annessi con quanto descritto nel provvedimento. Tutto ciò che c'è in più resta abusivo.
- È stato aggiunto qualcosa dopo? Cercate finestre, terrazze chiuse o stanze che sembrano più recenti del resto. La carta aerea del 2011 si può consultare presso gli uffici catastali.
- Libro fondiario e catasto. Verificate che l'edificio sia iscritto in catasto e che nel libro fondiario ci sia l'annotazione del provvedimento allegato. La nostra guida su catasto e libro fondiario in Croazia spiega i documenti.
- Indennizzo pagato. Chiedete la prova che l'indennizzo per la legalizzazione è stato pagato per intero.
- Struttura. Fate vedere a un ingegnere strutturista piani aggiunti, grandi aperture nuove e garage trasformati prima di progettare i lavori.
- Affitti. Se volete affittare ai turisti, chiedete all'ufficio turismo della regione quale prova dello stato legale serve per la registrazione e la categorizzazione.
- Case più vecchie. Una casa costruita prima del 15 febbraio 1968 spesso non ha bisogno di legalizzazione: è considerata costruita con permesso, e lo si dimostra con un permesso d'uso per edifici di quell'epoca, basato per esempio su un certificato del catasto.
Se un'aggiunta chiaramente non è coperta, le possibilità sono poche: rimuoverla con un intervento di demolizione e sgombero macerie, escluderla dai vostri piani e dal prezzo, oppure chiedere a un architetto se con l'attuale piano territoriale è possibile un permesso regolare. Fatelo prima di firmare. Il nostro articolo su chi fa cosa in un cantiere croato spiega a chi rivolgersi.
Se avete comprato una casa familiare degli anni '70–'90 con l'ultimo piano legalizzato, la nostra guida per ammodernare una casa degli anni '70–'90 in Istria tratta isolamento, finestre e impianto elettrico, e la nostra guida ai permessi spiega quali lavori di solito richiedono un permesso.
State valutando una casa legalizzata in Istria? Mandateci foto e piantine su WhatsApp. Vi diremo cosa vediamo, cosa potrebbe comportare una ristrutturazione e quando conviene coinvolgere prima un ingegnere.
Domande frequenti
Che cos'è il rješenje o izvedenom stanju?
È il provvedimento che legalizza un edificio abusivo in Croazia. Descrive l'edificio così com'è costruito e ne consente l'uso, l'iscrizione in catasto e nel libro fondiario e l'allacciamento alle reti. Non prova la proprietà e non certifica la qualità della costruzione.
Si può ancora legalizzare un edificio in Croazia?
Sì. Con una modifica in vigore da maggio 2026 non c'è più una scadenza e le domande si presentano tramite il sistema eDozvola. Rientrano però solo gli edifici visibili sulla carta aerea statale ricavata dal volo iniziato il 21 giugno 2011; ciò che è stato costruito dopo non si può legalizzare.
È sicuro comprare una casa legalizzata in Croazia?
Può esserlo, se esiste il provvedimento definitivo, la casa vi corrisponde, nulla è stato aggiunto dopo, l'indennizzo è pagato e l'edificio è iscritto correttamente. Fate verificare le carte da un avvocato e la struttura da un ingegnere.
Posso ampliare o ristrutturare una casa legalizzata?
La ristrutturazione interna e la manutenzione che non richiedono permesso di solito si possono fare normalmente. Ampliamenti, piani in più o interventi strutturali richiedono la procedura ordinaria, con il progetto di un architetto o ingegnere abilitato.
E le case costruite prima del 1968?
Gli edifici costruiti prima del 15 febbraio 1968 sono considerati costruiti con permesso. Il loro stato si dimostra con un permesso d'uso per edifici di quell'epoca, spesso basato su un certificato del catasto.