In un progetto edilizio in Croazia che richiede un permesso, voi come proprietari siete il committente (investitor). Un architetto o ingegnere abilitato progetta i lavori, un'impresa registrata li esegue e un ingegnere abilitato separato, il direttore dei lavori (nadzorni inženjer), li controlla per conto vostro. In alcuni progetti un revisore (revident) verifica anche il progetto strutturale, e l'ispezione edilizia statale può presentarsi in qualsiasi momento.
Questa guida spiega ogni ruolo in termini generali secondo la nuova legge sull'edilizia (Zakon o gradnji), in vigore dal 1° gennaio 2026. Non è una consulenza legale: le regole di dettaglio cambiano e molto dipende dall'edificio e dal comune. Se vi serve un permesso è spiegato in serve un permesso per ristrutturare in Croazia?. Qui parliamo delle persone.
Chi partecipa a un progetto edilizio in Croazia?
La legge sull'edilizia indica cinque partecipanti alla costruzione (sudionici u gradnji): committente, progettista, impresa esecutrice, direttore dei lavori e revisore. Intorno a loro ci sono le autorità: l'ufficio che rilascia i permessi e l'ispezione edilizia che controlla i cantieri.
| Ruolo | Cosa fa | Quando serve |
|---|---|---|
| Committente (investitor) | Proprietario in nome del quale si costruisce; incarica gli altri per iscritto | Sempre: siete voi |
| Progettista (projektant) | Architetto o ingegnere abilitato che firma il progetto e ne risponde | Lavori con permesso o progetto principale |
| Revisore (revident) | Verifica indipendente del progetto strutturale | Solo dove la verifica è prescritta |
| Direttore dei lavori (nadzorni inženjer) | Controlla in cantiere, per voi, che si lavori secondo permesso e progetto | Lavori con permesso, e alcuni senza |
| Impresa esecutrice (izvođač) | Impresa registrata che costruisce | Qualsiasi lavoro edile |
| Direttore di cantiere (inženjer gradilišta) | Responsabile dell'impresa in cantiere; tiene il giornale dei lavori | Lavori con permesso |
| Topografo abilitato (ovlašteni inženjer geodezije) | Planimetria, tracciamento, rilievo di quanto costruito | Nuovi edifici, sagome modificate |
| Ispezione edilizia (građevinska inspekcija) | Ispettori statali che possono controllare ogni cantiere e fermare i lavori | Non si incarica: viene da voi |
Architetto e ingegneri: chi progetta?
Il progettista (projektant) deve essere un architetto abilitato (ovlašteni arhitekt) o un ingegnere abilitato (ovlašteni inženjer), iscritto all'ordine competente: l'Ordine croato degli architetti (HKA), l'Ordine croato degli ingegneri civili (HKIG) per ingegneri civili e strutturisti, o gli ordini separati per ingegneri elettrici e meccanici.
Ogni progettista risponde della propria parte. Quando ne lavorano diversi, un progettista capo (glavni projektant), indicato nel contratto di progettazione, è responsabile che tutto combaci; per i progetti più grandi leggete anche perché uno specialista BIM può convenire. A lungo i professionisti abilitati si riconoscevano dal timbro (pečat) con il numero di iscrizione. Oggi i progetti sono documenti elettronici con firma elettronica qualificata, ma la regola è la stessa: il nome deve essere nell'albo dell'ordine.
Per le case più piccole la procedura è diventata più leggera. Un edificio meno complesso (manje složena zgrada: residenziale, al massimo due unità abitative, fino a 400 m² di superficie lorda) ottiene ora il permesso di costruire sulla base di un progetto di massima (idejni projekt), mentre il progetto principale completo (glavni projekt) deve essere pronto prima dell'inizio dei lavori. Per gli altri edifici il progetto principale si presenta con la domanda di permesso.
Volete un architetto del vostro Paese? Un progetto redatto secondo norme straniere deve essere tradotto in croato e verificato rispetto alle norme croate (nostrifikacija) prima di poter essere usato. Architetti e ingegneri stranieri possono anche iscriversi agli ordini croati, che tengono appositi elenchi.
Che cos'è il revident e quando serve?
Il revisore (revident) è un ingegnere abilitato e indipendente che verifica il progetto per resistenza meccanica e stabilità: in parole semplici, se la struttura sta in piedi. Non deve aver partecipato al progetto. Un regolamento del ministero stabilisce quali progetti richiedono la verifica: soprattutto quelli più grandi o strutturalmente impegnativi, per esempio con grandi luci o lunghi sbalzi, e gli edifici costruiti in aderenza a uno esistente. Molte case piccole non ne hanno bisogno; il vostro progettista lo sa.
Perché il direttore dei lavori sorprende gli stranieri?
In molti Paesi è l'architetto del proprietario a seguire il cantiere, oppure un funzionario passa qualche volta. In Croazia i lavori con permesso di costruire devono avere una direzione e sorveglianza tecnica (stručni nadzor) affidata a un ingegnere o architetto abilitato nominato da voi, il committente. Lavora per voi, e la legge non gli consente di essere dipendente dell'impresa.
Controlla che si lavori secondo permesso, progetto e norme, che impresa e direttore di cantiere siano qualificati, che il tracciamento sia stato fatto da un topografo abilitato e che si eseguano le prove necessarie. Annota rilievi e disposizioni nel giornale dei lavori, vi informa dei difetti, avvisa l'ispezione quando serve e redige la relazione finale necessaria per il permesso d'uso.
Per un edificio meno complesso la legge del 2026 limita la sorveglianza alla resistenza meccanica e alla stabilità: l'ingegnere controlla le fasi strutturali e autorizza la prosecuzione dei lavori. I progetti più grandi hanno più direttori dei lavori, uno per disciplina, più un direttore dei lavori capo.
Impresa, direttore di cantiere e giornale dei lavori
L'impresa esecutrice (izvođač) deve essere registrata e autorizzata ai lavori edili. Nei progetti con permesso nomina un direttore di cantiere (inženjer gradilišta) o un responsabile dei lavori (voditelj radova), che deve essere presente mentre si eseguono i suoi lavori e compilare ogni giorno il giornale dei lavori (građevinski dnevnik). Se nello stesso edificio lavorano due o più imprese, il committente indica nel contratto un'impresa principale, il cui direttore di cantiere capo (glavni inženjer gradilišta) coordina tutti.
Prima dell'inizio, il committente deve notificare l'avvio dei lavori (prijava početka građenja) per via elettronica all'ufficio edilizio e all'ispezione edilizia, indicando impresa e direttore dei lavori. Il cantiere deve essere recintato e segnalato con un cartello di cantiere (ploča gradilišta) che riporta committente, progettista, impresa e direttore dei lavori, oltre agli estremi del permesso. Basta guardare il cartello di un cantiere per sapere chi ne risponde.
Alla fine l'impresa conferma per iscritto i lavori eseguiti, il direttore dei lavori redige la relazione finale e il committente chiede il permesso d'uso (uporabna dozvola), preceduto da un sopralluogo tecnico (tehnički pregled). L'attestato di prestazione energetica (energetski certifikat) fa parte dei documenti per gli edifici soggetti alle norme sull'energia, e di norma serve per vendere o affittare un immobile. L'ispezione edilizia fa parte dell'Ispettorato di Stato (Državni inspektorat) e può fermare i lavori.
Quali documenti contano e quali lavori non richiedono nulla di tutto questo?
In termini generali: il permesso di ubicazione (lokacijska dozvola) è un passaggio a sé solo per alcuni progetti; per molte case le condizioni derivano direttamente dal piano urbanistico e si passa subito al permesso di costruire (građevinska dozvola). Un buon primo passo è l'informazione urbanistica (lokacijska informacija), che dice cosa consente il piano sul vostro terreno.
Molti lavori di ristrutturazione non richiedono nessuna di queste figure, solo una buona impresa: tinteggiatura, nuovi pavimenti e piastrelle, bagno o cucina in una stanza esistente, impianti rinnovati. Un regolamento del ministero elenca i lavori senza permesso di costruire, anche se alcuni richiedono comunque un progetto principale, un direttore dei lavori o la notifica di inizio. Se la vostra casa è stata legalizzata invece che costruita con permesso, leggete cosa significa un edificio legalizzato quando si ristruttura prima di pianificare interventi strutturali.
Cosa controllare quando incaricate ciascuno di loro?
- Architetto o ingegnere. Verificate l'albo online di HKA o HKIG, chiedete progetti simili (case in pietra, centri storici) e concordate per iscritto cosa comprende la parcella.
- Revisore. Di solito lo organizza il progettista; deve essere indipendente dallo studio di progettazione.
- Direttore dei lavori. Indipendente dall'impresa, disponibile nelle fasi chiave e chiaro su come vi riferisce.
- Impresa. Registrata per i lavori edili, con un direttore di cantiere nominato, un contratto scritto e un prezzo chiaro. I nostri consigli su come lavorare con gli artigiani in Croazia valgono anche qui.
- Tutti. Contratti scritti, fatture con IVA e tutti i documenti conservati insieme.
E noi dove ci collochiamo? Siamo un team di ristrutturazione. Per i lavori interni che non richiedono permesso, come un nuovo bagno o una ristrutturazione completa degli interni, coordiniamo direttamente gli artigiani. Nei progetti con permesso lavoriamo accanto al vostro architetto, al direttore dei lavori e all'impresa principale sulle parti adatte ai nostri mestieri, mai al loro posto.
State pianificando un progetto e non sapete da chi cominciare? Mandate foto e una breve descrizione su WhatsApp. Vi diremo onestamente se è un lavoro che possiamo iniziare subito o se conviene prima parlare con un architetto.
Domande frequenti
In Croazia serve un direttore dei lavori?
Sì, per i lavori con permesso di costruire: la legge richiede la sorveglianza di un architetto o ingegnere abilitato nominato dal committente. Per una casa più piccola ora riguarda la parte strutturale. Anche alcuni lavori senza permesso lo richiedono.
Chi paga il direttore dei lavori, il proprietario o l'impresa?
Il proprietario (committente) nomina e paga il direttore dei lavori, che agisce per suo conto e non può essere dipendente dell'impresa.
Che cos'è un revident in Croazia?
Il revident è un ingegnere abilitato e indipendente che verifica un progetto per resistenza meccanica e stabilità. La verifica è richiesta solo per determinati edifici e lavori elencati in un regolamento del ministero, di solito quelli più grandi o strutturalmente impegnativi.
Un architetto straniero può progettare la mia casa in Croazia?
Sì, ma un progetto redatto secondo norme straniere va tradotto in croato e verificato rispetto alle norme croate (nostrificazione). Gli architetti stranieri possono anche iscriversi agli ordini croati. Un architetto abilitato locale conosce i piani del posto, il che spesso semplifica le cose.
Come verifico se un architetto o ingegnere in Croazia è abilitato?
L'Ordine croato degli architetti (HKA) e quello degli ingegneri civili (HKIG) pubblicano online gli albi dei propri iscritti abilitati, compresi direttori di cantiere e responsabili dei lavori. Chiedete il nome completo della persona e cercatelo lì.