Ristrutturare una casa anni '70–'90 in Istria: cosa rinnovare

Basta attraversare un qualsiasi paese tra Poreč/Parenzo e Pula/Pola per vederle: case familiari di due o tre piani, con una grande terrazza, la scala esterna e le tapparelle. Quasi tutte sono state costruite tra gli anni '70 e gli anni '90, spesso a tappe e spesso dalla famiglia stessa. Molti stranieri ne comprano una perché costa meno di una casa in pietra, offre più spazio e ha un terreno di buone dimensioni.

Dal punto di vista strutturale sono di solito case solide. Quello che manca è comfort ed efficienza: isolamento scarso o assente, serramenti stanchi, impianti vecchi e una distribuzione pensata per un altro modo di vivere. La buona notizia è che tutto si può sistemare un passo alla volta, senza le sorprese di un vecchio rudere in pietra. Questa guida passa in rassegna i punti principali e l'ordine dei lavori che di solito ha più senso.

Che cosa si compra di solito

Ogni casa è diversa, ma le case istriane di questo periodo hanno molti tratti in comune. Conoscerli aiuta a leggere una visita e una perizia.

• Muri. Blocchi forati in laterizio o blocchi di cemento intonacati su entrambi i lati, con travi e solai in cemento armato. Di norma senza isolamento.
• Tetto. Tetto a falde con coppi su un solaio in cemento, a volte un tetto piano o una grande terrazza. L'isolamento è spesso sottile o assente.
• Finestre. Infissi originali in legno con vetro singolo o doppio vetro di prima generazione, cassonetti delle tapparelle che fanno passare l'aria, oppure una vecchia sostituzione.
• Impianti. Elettrico e idraulico dell'epoca, ampliati negli anni da persone diverse, spesso senza disegni.
• Distribuzione. Spesso un appartamento per piano, pensato per più generazioni della stessa famiglia, con stanze piccole, corridoi lunghi e cucine separate.

Se state ancora confrontando le tipologie, la nostra panoramica sui tipi di case in Istria spiega come queste case familiari si differenziano dalle case coloniche in pietra e dalle ville più recenti.

Isolamento e involucro dell'edificio

In Istria il comfort dipende dal caldo estivo quanto dal freddo invernale. Un muro in blocchi non isolato e un tetto sottile fanno entrare il caldo a luglio e uscire il calore a gennaio. Gli interventi più comuni sono:

• Cappotto termico esterno. Un sistema isolante in facciata con nuovo intonaco di finitura. Tiene caldi i muri, elimina gran parte dei ponti termici sulle travi in cemento e rinnova anche l'aspetto della casa.
• Isolamento del tetto o dell'ultimo solaio. Spesso l'intervento singolo più efficace, perché l'ultimo piano soffre di più d'estate. A seconda del tetto, l'isolante va sopra il solaio, tra i travetti o in un nuovo controsoffitto in cartongesso.
• Terrazze sopra le stanze. Le grandi terrazze costruite sopra locali abitati sono una causa frequente di infiltrazioni e soffitti freddi. Rifare impermeabilizzazione e isolamento è invasivo, ma di solito conviene.
• Isolamento interno. Dove non si può intervenire sulla facciata, le contropareti isolate in cartongesso sono un'opzione per singole stanze, con molta attenzione alla condensa.

I lavori in facciata richiedono di solito un ponteggio e, in alcuni luoghi, un'autorizzazione o una comunicazione, soprattutto se cambia l'aspetto della casa. Le regole dipendono dal comune e dal singolo edificio, quindi prima di modifiche visibili consultate un architetto o un ingegnere abilitato. Il nostro articolo su come isolare una casa vecchia in Istria approfondisce materiali e caldo estivo.

Finestre, porte e tapparelle

Cambiare i serramenti è di solito il miglioramento che si nota per primo: stanze più silenziose, niente spifferi, meno polvere e pulizia più facile. Il PVC con un buon doppio vetro è la scelta più diffusa per case di quest'epoca, mentre legno o alluminio si valutano dove conta l'estetica o vicino al mare.

Fate attenzione a tre dettagli che si dimenticano facilmente. Primo, i vecchi cassonetti delle tapparelle: sostituirli o isolarli conta quanto la finestra stessa. Secondo, le spallette intorno ai nuovi telai vanno rifinite bene, altrimenti compaiono crepe e bordi freddi. Terzo, le zanzariere: in Istria non sono un lusso. Nella pagina sulla posa di finestre e porte spieghiamo tutto il lavoro, dal rilievo delle misure alle spallette finite.

Impianto elettrico: spesso il più urgente

Gli impianti degli anni '70 e '80 erano pensati per un frigorifero, una cucina e qualche lampadina. Oggi la stessa casa deve reggere condizionatori in più stanze, uno scaldabagno elettrico, la lavastoviglie, un piano a induzione e magari una pompa di calore o una colonnina per l'auto elettrica.

I problemi tipici sono un vecchio quadro con fusibili, la mancanza di messa a terra su alcuni circuiti, poche prese e circuiti condivisi da molte stanze. Un elettricista qualificato deve controllare l'impianto e dirvi se si può aggiornare in parte o va rifatto. Se ristrutturate comunque le stanze, è il momento giusto: aprire tracce dopo intonaco e pittura nuovi è denaro sprecato. Tutti i lavori elettrici vanno affidati a elettricisti qualificati, e alla fine chiedete la documentazione.

Idraulica, acqua calda e scarichi

I vecchi tubi in acciaio zincato arrugginiscono dall'interno e si restringono col tempo, e l'acqua istriana è dura, quindi il calcare peggiora le cose. Pressione bassa, acqua marrone dopo le vacanze e perdite nei muri sono segnali d'allarme. Le tubazioni di adduzione si sostituiscono di solito con tubi in plastica o multistrato insieme al rifacimento di bagno e cucina, quando muri e pavimenti sono già aperti.

Controllate anche gli scarichi. Alcune case di quel periodo sono nate con una fossa settica e sono state allacciate più tardi alla fognatura, altre dipendono ancora dalla fossa. Verificate quale sia il vostro caso, dove si trova la fossa e quando è stata svuotata l'ultima volta. Un idraulico può ispezionare gli scarichi con una telecamera se sospettate problemi.

Ripensare la distribuzione degli spazi

Molti acquirenti vogliono unire stanze piccole, creare una cucina-soggiorno più ampia o trasformare un piano in un appartamento per le vacanze indipendente. Nelle case con struttura in cemento armato spesso si può, ma bisogna sapere quali muri sono portanti. Non abbattete mai un muro prima che lo abbia visto un ingegnere strutturista.

Le modifiche non strutturali sono più semplici. Con le pareti in cartongesso si spostano porte, si ricava una cabina armadio o si divide una stanza grande, e i controsoffitti nascondono cavi, ventilazione e illuminazione. Quando si uniscono nuova distribuzione, pavimenti, bagni e cucina, ha senso una ristrutturazione completa della casa: le varie maestranze lavorano una volta sola nell'ordine giusto, invece di tornare per ogni stanza.

In che ordine procedere?

L'ordine giusto fa risparmiare e protegge i lavori già finiti. Per la maggior parte delle case una sequenza sensata è questa:

1. Sopralluogo e progetto. Far controllare struttura, tetto, impianto elettrico e idraulico, decidere la distribuzione e raccogliere prezzi indicativi.
2. Tetto e impermeabilizzazione. Prima le infiltrazioni: dentro nulla è al sicuro finché la casa non è asciutta.
3. Serramenti e aperture. Finestre nuove prima di intonaco e pittura, così le spallette si rifiniscono bene.
4. Impianti. Elettrico, idraulico e passaggi per riscaldamento o raffrescamento mentre muri e pavimenti sono aperti.
5. Lavori interni. Cartongesso, intonaci, massetti, piastrelle e pavimenti.
6. Cappotto in facciata. Spesso in parallelo ai lavori interni, a seconda del meteo e del ponteggio.
7. Cucina, pittura e finiture. Per ultimi, quando la polvere è sparita.

Non serve fare tutto in un anno. Molti proprietari distribuiscono i lavori su due o tre inverni, iniziando da tetto, serramenti e impianto elettrico. Prima di impegnarvi, il nostro calcolatore gratuito dei costi di ristrutturazione vi dà una prima idea del budget, e l'articolo quanto costa ristrutturare in Istria spiega cosa fa variare il prezzo.