Tipi di case in Istria: guida per chi compra dall'estero

Chi cerca casa in Istria si accorge presto che negli annunci la parola casa indica edifici molto diversi. Una casa colonica in pietra di 300 anni vicino a Motovun/Montona, una casa stretta nel centro storico di Rovinj/Rovigno e una casa in blocchi del 1985 alla periferia di Poreč/Parenzo possono costare cifre simili, ma si comportano in modo completamente diverso quando arrivano gli operai.

Questa guida presenta i principali tipi di case in Istria e cosa comporta di solito ciascuno in una ristrutturazione: i problemi tipici, i lavori più frequenti e le domande da fare prima di firmare.

1. La casa colonica in pietra

La classica casa istriana è costruita in pietra calcarea locale, posata con malta di calce o, nei rustici più antichi, quasi a secco. I muri sono spessi, spesso 50-70 cm, le finestre piccole e il tetto è di solito coperto da coppi (kupe) su travi in legno. Molte hanno un baladur: una scala esterna in pietra che porta a un piccolo pianerottolo e all'ingresso al primo piano, con sotto la konoba, la cantina per vino, olio e attrezzi.

Sono le case per cui molti si innamorano dell'Istria e ripagano un lavoro fatto con cura. Ma sono anche quelle che nascondono più sorprese:

• Umidità. I muri antichi non hanno barriera contro l'umidità di risalita e sono fatti per traspirare. Gli intonaci cementizi e le pitture plastiche aggiunti negli anni '70 e '80 spesso intrappolano l'umidità nel muro.
• Travi del tetto. Travi e travetti possono essere marci nel punto d'appoggio sui muri, dove l'acqua piovana entra da anni.
• Solai. Le travi in legno possono richiedere rinforzo o sostituzione, soprattutto se si prevedono finiture pesanti come le piastrelle.
• Impianti. Impianto elettrico, idraulico e scarichi sono spesso minimi o improvvisati, e alcune case di campagna hanno ancora la fossa settica.

Approfondiamo questo tipo in ristrutturare una casa in pietra istriana; se state valutando un edificio senza tetto, leggete prima comprare un rudere in Istria.

2. La casa nel centro storico

Nei centri storici di Rovinj, Poreč, Pula/Pola, Novigrad/Cittanova, Grožnjan/Grisignana o Labin/Albona si trovano case alte e strette, addossate lungo le calli di pietra. Molte risalgono al periodo veneziano, condividono i muri con i vicini e si sviluppano su più livelli con ripide scale interne.

L'edificio è spesso simile a una casa colonica (muri in pietra, solai in legno, tetto in coppi), ma la ristrutturazione dipende dal luogo: niente accesso in auto, consegne a mano o con piccoli mezzi, vicini da ogni lato, orari di lavoro limitati d'estate e vincoli di tutela su facciate, finestre e tetti. La nostra guida ristrutturare una casa nel centro storico di Rovinj, Poreč o Pola spiega il lato pratico.

3. La casa di famiglia anni '70-'90

Gran parte delle case nei paesi istriani e alle periferie delle città è stata costruita tra gli anni '70 e '90, spesso dalla famiglia stessa, piano dopo piano. Di solito sono in blocchi di laterizio o calcestruzzo, con solai e cordoli in cemento armato, intonacate all'esterno e con tetto a falde in coppi. Molte hanno un appartamento al piano terra, uno al primo piano e a volte una mansarda non finita.

Strutturalmente queste case sono spesso solide e più facili da adattare rispetto a quelle in pietra. I lavori tipici sono:

• Energia. Poco o nessun isolamento, vecchie finestre a vetro singolo o primi doppi vetri. Nuovi serramenti e un isolamento esterno o interno fanno una grande differenza d'inverno e d'estate.
• Impianti elettrico e idraulico. Quelli originali hanno ormai 30-50 anni e raramente sono dimensionati per climatizzatori, piano a induzione o pompa di calore.
• Bagni e cucine. Di solito originali, quindi lo smantellamento completo è frequente.
• Distribuzione. Stanze piccole e corridoi stretti; i muri non portanti spesso si possono spostare, ma fate sempre verificare a un ingegnere prima di toccare qualsiasi muro.

Trovate una lista completa in ammodernare una casa degli anni '70-'90. È anche il tipo di casa in cui conviene più spesso fare per tempo un rifacimento dell'impianto elettrico con elettricisti qualificati.

4. Ville recenti e case vacanza

Dagli anni 2000 molte case sono state costruite apposta per l'affitto turistico: ville intonacate o rivestite in pietra con piscina, open space e un bagno per ogni camera. Qui la ristrutturazione riguarda di solito l'usura, non la struttura: bagni consumati, ante della cucina gonfie, pittura esterna sbiadita, scuri rovinati dal sole, bordi piscina e terrazze.

La domanda chiave è come viene usata la casa. Una villa in affitto ha bisogno di finiture resistenti e riparazioni rapide tra un ospite e l'altro, quindi programmare i lavori intorno alla stagione conta quanto i lavori stessi. Il nostro servizio di manutenzione case vacanza nasce proprio per questo.

5. Appartamenti in città

Gli appartamenti a Pola, Poreč, Rovinj o Umag/Umago vanno dai palazzi austro-ungarici con soffitti alti ai condomini in cemento degli anni '60-'80 fino agli edifici residenziali moderni. I lavori dentro casa sono di solito semplici (bagno, cucina, pavimenti, tinteggiatura), ma l'edificio è condiviso: interventi su facciata, tetto, colonne montanti o struttura richiedono normalmente il consenso degli altri proprietari, e molti condomini hanno regole su rumore e orari. Approfondite in ristrutturare un appartamento a Pola.

6. Rustici, konobe e kažuni

Molti terreni di campagna includono un fienile, una stalla o una konoba separata in pietra. Possono diventare belle camere per gli ospiti o una cucina estiva, ma non sono mai stati pensati per abitarci: i pavimenti poggiano sulla terra, c'è poca luce e nessun isolamento. Trasformarli in spazio abitabile è possibile, ma bisogna prevedere il controllo dell'umidità, nuovi pavimenti, finestre e impianti, e verificare cosa consentono le norme urbanistiche. Vedete trasformare una konoba in spazio abitabile.

Il kažun è la capanna rotonda in pietra a secco che si vede tra uliveti e vigneti, soprattutto intorno a Vodnjan/Dignano. Fa parte del patrimonio istriano, non è una casa. Ripararlo con un esperto di muratura a secco ha senso; trasformarlo in camera da letto di solito no.

Cosa significa per il vostro budget

I costi dipendono da dimensioni, stato, accesso e finiture molto più che dal solo tipo di casa. Per farvi una prima idea provate il nostro calcolatore gratuito dei costi di ristrutturazione e leggete quanto costa ristrutturare in Istria. Per una casa in pietra tenete un margine generoso: ciò che si trova dietro il vecchio intonaco fa parte del lavoro.

Qualunque cosa compriate, è utile avere una sola persona che coordini le varie maestranze. Per una ristrutturazione completa di casa o appartamento portiamo per ogni fase l'artigiano giusto dalla nostra rete e vi aggiorniamo con foto mentre siete all'estero.