Soorten huizen in Istrië: gids voor buitenlandse kopers

Wie in Istrië naar een woning zoekt, merkt al snel dat advertenties onder het woord huis heel verschillende gebouwen samenvoegen. Een 300 jaar oude stenen boerderij bij Motovun/Montona, een smal stadshuis in de oude kern van Rovinj/Rovigno en een gemetseld huis van twee verdiepingen uit 1985 aan de rand van Poreč/Parenzo kosten misschien ongeveer hetzelfde, maar gedragen zich totaal anders zodra de vaklui binnenkomen.

Deze gids loopt de belangrijkste soorten huizen in Istrië langs en wat elk type meestal betekent voor een renovatie: de typische problemen, het werk dat vaak nodig is en de vragen die u vóór het tekenen het beste kunt stellen.

1. De traditionele stenen boerderij

Het klassieke Istrische huis is gebouwd van lokale kalksteen, gemetseld met kalkmortel of bij oudere bijgebouwen bijna droog gestapeld. De muren zijn dik, vaak 50 tot 70 cm, de ramen klein en het dak is meestal gedekt met holle kleipannen (kupe) op houten sporen. Veel huizen hebben een baladur: een stenen buitentrap naar een klein bordes en de ingang op de eerste verdieping, met daaronder de konoba, de kelder voor wijn, olie en gereedschap.

Door deze huizen worden veel mensen verliefd op Istrië, en zorgvuldig werk loont hier echt. Ze verbergen echter ook de meeste verrassingen:

• Vocht. Oude muren hebben geen vochtkering en zijn gemaakt om te ademen. Cementpleister en kunststofverf uit de jaren 70 en 80 sluiten het vocht vaak in de muur op.
• Dakhout. Sporen en balken kunnen verrot zijn op de plek waar ze op de muur rusten, omdat daar jarenlang regenwater binnenkwam.
• Houten vloeren. Vloerbalken moeten soms versterkt of vervangen worden, zeker als u zware afwerking zoals tegels wilt.
• Installaties. Elektra, waterleiding en afvoer zijn vaak minimaal of geïmproviseerd, en sommige landelijke huizen hebben nog een septic tank.

Dit type behandelen we uitgebreid in een Istrisch stenen huis renoveren. Denkt u aan een gebouw zonder dak, lees dan eerst een ruïne kopen in Istrië.

2. Het huis in de oude stad

In de historische centra van Rovinj, Poreč, Pula/Pola, Novigrad, Grožnjan/Grisignana of Labin staan hoge, smalle huizen dicht op elkaar langs stenen steegjes. Veel stammen uit de Venetiaanse tijd, delen muren met de buren en zijn verdeeld over meerdere niveaus met steile binnentrappen.

Het gebouw lijkt vaak op een boerderij (stenen muren, houten vloeren, pannendak), maar de renovatie wordt bepaald door de plek: geen toegang met de auto, leveringen met de hand of met kleine voertuigen, buren aan alle kanten, beperkte werktijden in de zomer en monumentenregels voor gevels, ramen en daken. Onze gids een huis in de oude stad van Rovinj, Poreč of Pula renoveren gaat in op de praktijk.

3. De gezinswoning uit de jaren 70 tot 90

Een groot deel van de huizen in Istrische dorpen en aan de rand van steden is gebouwd tussen de jaren 70 en 90, vaak door de familie zelf, verdieping na verdieping. Ze zijn meestal gemetseld van baksteen- of betonblokken met betonvloeren en ringbalken, buiten gepleisterd en met een schuin pannendak. Veel hebben een appartement op de begane grond, een op de eerste verdieping en soms een onafgewerkte zolder.

Constructief zijn deze huizen vaak degelijk en makkelijker aan te passen dan stenen huizen. Typisch werk:

• Energie. Weinig of geen isolatie, oude enkele of vroege dubbele beglazing. Nieuwe ramen en gevel- of binnenisolatie maken in winter en zomer een groot verschil.
• Elektra en sanitair. De oorspronkelijke installaties zijn nu 30 tot 50 jaar oud en zelden berekend op airco, een inductiekookplaat of een warmtepomp.
• Badkamers en keukens. Meestal nog origineel, dus volledig strippen is gebruikelijk.
• Indeling. Kleine kamers en smalle gangen; niet-dragende muren kunnen vaak worden verplaatst, maar laat altijd eerst een constructeur kijken voordat u een muur aanraakt.

Een volledige checklist vindt u in een huis uit de jaren 70–90 moderniseren. Bij dit type huis loont het ook het vaakst om vroeg te kiezen voor vernieuwing van de elektra door gekwalificeerde elektriciens.

4. Nieuwere villa's en vakantiehuizen

Sinds de jaren 2000 zijn veel huizen speciaal voor vakantieverhuur gebouwd: gepleisterde of met steen beklede villa's met zwembad, open woonruimte en een badkamer per slaapkamer. Renovatie gaat hier meestal over slijtage, niet over de constructie: versleten badkamers, opgezwollen keukendeurtjes, verbleekte buitenverf, door de zon beschadigde luiken, de zwembadrand en terrassen.

De hamvraag is hoe het huis wordt gebruikt. Een huurvilla heeft duurzame materialen en snelle reparaties tussen gasten nodig, dus plannen rond het seizoen is even belangrijk als het werk zelf. Daar is onze dienst onderhoud van vakantiehuizen precies voor bedoeld.

5. Appartementen in de stad

Appartementen in Pula, Poreč, Rovinj of Umag variëren van Oostenrijks-Hongaarse panden met hoge plafonds tot betonnen flats uit de jaren 60 tot 80 en moderne woongebouwen. Het werk binnen uw eigen muren is meestal overzichtelijk (badkamer, keuken, vloeren, schilderwerk), maar u deelt het gebouw: werk aan gevel, dak, stijgleidingen of constructie vraagt normaal de instemming van de andere eigenaren, en veel gebouwen hebben huisregels over geluid en werktijden. Lees meer in een appartement in Pula renoveren.

6. Bijgebouwen, konoba's en kažuni

Bij veel landelijke percelen hoort een stenen schuur, stal of losse konoba. Die kunnen prachtige gastenkamers of een zomerkeuken worden, maar ze waren nooit bedoeld om in te wonen: de vloer ligt op kale grond, er is weinig licht en geen isolatie. Ombouwen tot woonruimte kan, maar reken op vochtbestrijding, nieuwe vloeren, ramen en installaties, en controleer wat de bestemmingsregels toestaan. Zie een konoba ombouwen tot woonruimte.

Een kažun is het ronde droogstenen veldhuisje dat u tussen olijfbomen en wijngaarden ziet, vooral rond Vodnjan/Dignano. Het is Istrisch erfgoed, geen huis. Laten herstellen door een ervaren droogstenen muurbouwer is de moeite waard; er een slaapkamer van maken meestal niet.

Wat dit betekent voor uw budget

De kosten hangen veel meer af van grootte, staat, bereikbaarheid en afwerking dan van het type huis alleen. Voor een eerste indruk van de bedragen kunt u onze gratis renovatiekostencalculator proberen; lees ook wat een renovatie in Istrië kost. Houd bij een stenen huis een ruime buffer aan: wat u achter oud pleisterwerk vindt, hoort bij het werk.

Wat u ook koopt, het helpt als één persoon de vaklieden coördineert. Voor een volledige renovatie van huis of appartement halen we voor elke fase de juiste vakman uit ons netwerk en houden we u met foto's op de hoogte terwijl u in het buitenland bent.