Was überrascht Ausländer beim Bauen und Renovieren in Kroatien am meisten? Selten die Arbeit selbst. Es sind die Papiere und die örtlichen Regeln: eine Steuernummer für alles, Grundbuchdaten, die nicht zum Haus passen, ein Sommerverbot für laute Arbeiten und eine jährliche Steuer auf Zweitwohnungen. Hier sind 12 Dinge, die Sie vor Kauf oder Renovierung in Istrien kennen sollten, jeweils mit Link zu einem ausführlichen Ratgeber.
Manches ist einfach anders als zu Hause, einiges kann richtig Geld kosten, wenn man es übersieht. Kein Grund, nicht zu kaufen, aber ein Grund, früh nachzufragen.
Papiere und Grundbuch
1. Ohne OIB geht fast nichts
Die OIB (osobni identifikacijski broj) ist die persönliche Identifikationsnummer, die die kroatische Steuerverwaltung (Porezna uprava) vergibt. Sie brauchen sie für den Immobilienkauf, danach steht sie auf Verträgen, Versorgerkonten, Steuerbescheiden und Rechnungen in Ihrem Namen. Unterschriften auf wichtigen Dokumenten, etwa einem Kaufvertrag oder einer Vollmacht, beglaubigt ein Notar (javni bilježnik), was in Kroatien Routine ist und kein Zeichen für ein großes Geschäft.
2. Grundbuch und Kataster können Verschiedenes sagen
Kroatien führt zwei Register: das Grundbuch (zemljišne knjige, oft gruntovnica genannt) bei den Amtsgerichten, das zeigt, wem was gehört, und den Kataster (katastar) bei der staatlichen Vermessungsverwaltung, der Grundstücke und Gebäude vor Ort beschreibt. Seit 2016 laufen beide in einem gemeinsamen System, doch ältere Einträge können sich widersprechen: ein Haus fehlt im Grundbuch, Flächen stimmen nicht, ein Anbau existiert nur in Wirklichkeit. Das zählt, wenn Sie renovieren, eine Genehmigung beantragen oder verkaufen. Siehe Grundbuch und Kataster in Kroatien.
3. „Legalisiert“ ist nicht dasselbe wie voll genehmigt
Viele Häuser in Istrien wurden ohne Genehmigung gebaut oder erweitert und später nach einem Gesetz von 2012 legalisiert, mit einem Bescheid über den Ist-Zustand (rješenje o izvedenom stanju). Dieser Bescheid deckt das Gebäude so, wie es steht; neue Arbeiten wie ein zusätzliches Geschoss, eine Terrasse oder ein Pool werden nach den normalen Regeln beurteilt. Lesen Sie was „legalisiert“ bei Kauf und Renovierung bedeutet, bevor Sie Änderungen planen.
Regeln und Rollen auf der Baustelle
4. Laute Bauarbeiten ruhen im Sommer
Die meisten Küstenorte in Istrien verbieten in der Touristensaison Erd- und Rohbauarbeiten. 2026 galt das Verbot zum Beispiel vom 20. Juni bis 17. September in Rovinj und vom 1. Juni bis 1. Oktober in Vrsar. Nach dem neuen Baugesetz ist es ab 2027 auf 60 Tage begrenzt. Termine, Zonen und Ausnahmen finden Sie in unserem Ratgeber zum Baustopp im Sommer in Istrien.
5. Ein Bauprojekt hat mehrere zugelassene Rollen
Bei genehmigungspflichtigen Arbeiten plant ein zugelassener Architekt oder Ingenieur, die Baufirma baut, und der Bauherr (investitor) muss zusätzlich einen Bauüberwacher beauftragen (nadzorni inženjer): einen zugelassenen Fachmann, der die Arbeiten in seinem Auftrag prüft. Viele Ausländer erwarten, dass die Baufirma all das übernimmt. Siehe wer auf einer kroatischen Baustelle was macht. Das neue Baugesetz führt ab 2031 für größere Projekte auch 3D-Gebäudemodelle ein; warum sie schon heute bei alten Häusern helfen, lesen Sie unter warum sich ein BIM-Spezialist lohnt.
6. Ein Pool ist ein Bauprojekt, kein Gartendetail
Pools sind beliebt, vor allem bei Ferienvermietung, bringen aber Planungsregeln, Wasserfragen und jährliche Pflege mit sich, und was gilt, hängt von Größe, Lage und dem örtlichen Raumplan ab. Lesen Sie Pool bauen in Istrien, bevor Sie eine Poolfirma anrufen.
Geld, Rechnungen und Steuern
7. Rechnungen mit Mehrwertsteuer, R1 und Fiskalcode
Der normale Mehrwertsteuersatz in Kroatien beträgt 25 %, prüfen Sie also, ob ein Angebot ihn enthält. Rechnungen sind manchmal mit R1 oder R2 gekennzeichnet, was wichtig ist, wenn eine Firma die Immobilie besitzt. Belege für Bar- und Kartenzahlungen werden „fiskalisiert“: bei der Steuerverwaltung registriert und mit einem eindeutigen Code (JIR) gedruckt. Ein schriftliches Angebot, eine ordentliche Rechnung und Zahlung per Überweisung schützen beide Seiten; siehe Handwerker in Kroatien.
8. Zweitwohnungen zahlen jährlich Grundsteuer
Seit dem 1. Januar 2025 gibt es in Kroatien eine Immobiliensteuer (porez na nekretnine), die die alte Ferienhaussteuer ersetzt. Jede Gemeinde legt sie zwischen 0,60 und 8,00 € pro m² Nutzfläche und Jahr fest. Für 2026 nennt die Tabelle der Steuerverwaltung zum Beispiel 5 € in Pula und Medulin, 6,25 € in Rovinj, Poreč und Labin und 8 € in Umag und Fažana; ein Ferienhaus mit 100 m² in Umag zahlt also rund 800 € im Jahr. Befreit sind Häuser als ständiger Wohnsitz und langfristig vermietete Häuser (mindestens 10 Monate im Jahr, Vertrag bei der Steuerverwaltung gemeldet); Vermietung an Touristen befreit nicht.
Wie Häuser gebaut und betrieben werden
9. Massiv gebaut, und manches bleibt jahrelang unfertig
Alte istrische Häuser haben dicke Steinmauern; neuere werden aus Ziegel- oder Betonsteinen mit Ringankern aus Stahlbeton (serklaži) und Betondecken gebaut. Holzrahmenhäuser gibt es, sie sind aber deutlich seltener, und Fenster haben fast immer Außenläden (škure); siehe Fenster am Meer erneuern.
Und die Häuser mit Stahlstäben, die aus dem Dach ragen? In der ganzen Region bauen Familien oft in Etappen, so wie das Geld reicht, planen manchmal ein Geschoss für die nächste Generation und lassen die Bewehrung dafür stehen. Manche Häuser bleiben jahrelang so.
10. Ihr Stromanschluss hat eine feste Größe in Kilowatt
Jeder Anschluss hat eine vereinbarte Leistung, die priključna snaga, in kW. Kommen mehrere Klimageräte, eine Wärmepumpe, ein Induktionskochfeld und ein elektrischer Warmwasserbereiter dazu, stößt ein altes Haus an seine Grenze. Eine Erhöhung beantragen Sie beim Netzbetreiber HEP ODS, und die Anschlussgebühr wird pro zusätzlichem kW berechnet. Planen Sie das, bevor Sie Geräte kaufen; siehe Elektrik in alten istrischen Häusern und unsere Elektroarbeiten.
11. Der Schornsteinfeger ist ein kommunaler Dienst
In Kroatien ist das Schornsteinfegen (dimnjačarski poslovi) eine kommunale Dienstleistung, die jede Gemeinde per Konzession an einen zugelassenen Schornsteinfeger vergibt. In Pula etwa steht in den veröffentlichten Bedingungen, dass der Dienst für alle Nutzer verpflichtend ist und in festen Abständen erfolgt. Haben Sie einen Kamin, einen Holzofen oder eine Gastherme, wird der örtliche Schornsteinfeger sie prüfen und reinigen.
Steinernes Erbe auf Ihrem Grundstück
12. Trockenmauern, Kažuni und alte Zisternen gehören dazu
Viele Grundstücke in Istrien haben Trockenmauern (suhozid), eine runde Feldhütte aus Stein (kažun) oder eine alte Regenwasserzisterne (gustirna oder šterna). Die Kunst des Trockenmauerbaus steht seit 2018 auf der UNESCO-Liste des immateriellen Kulturerbes, Kroatien gehörte zu den antragstellenden Ländern. Diese Elemente sind erhaltenswert, brauchen aber die richtige Reparatur: siehe Trockenmauern und Kažuni reparieren und die alte Zisterne im istrischen Haus.
Und noch eins: das Haus einrichten
Wenn die Handwerker weg sind, staunen viele Eigentümer, wie wenige Ausstellungsräume für hochwertige Möbel und Leuchten es in Istrien gibt. Unser Ratgeber Haus in Istrien einrichten zeigt, wo Sie suchen können.
Nichts davon sollte Sie abschrecken. Das meiste ist leicht zu regeln, wenn Sie es früh wissen, und für örtliche Handwerker Routine. Für eine Renovierung beginnen Sie mit unserer Seite zur Haus- und Wohnungsrenovierung, oder fragen Sie nach Ferienhausbetreuung, wenn das Haus schon genutzt wird.
Unsicher, was davon Ihr Haus betrifft? Schicken Sie uns Fotos und ein paar Angaben per WhatsApp. Wir sagen Ihnen, was Sie zuerst prüfen sollten, und nennen eine grobe Preisspanne für die Arbeiten.
Häufige Fragen
Brauchen Ausländer eine OIB, um in Kroatien zu renovieren?
Für den Immobilienkauf brauchen Sie eine OIB, die meisten Eigentümer haben also schon eine. Verträge, Versorgerkonten und Rechnungen auf Ihren Namen enthalten sie meist. Wenn Sie keine haben, stellt sie die kroatische Steuerverwaltung aus.
Zahle ich in Kroatien Grundsteuer für ein Ferienhaus?
Ja, außer es ist Ihr ständiger Wohnsitz oder mindestens 10 Monate im Jahr langfristig vermietet. Seit 2025 legen die Gemeinden 0,60 bis 8,00 € pro m² Nutzfläche und Jahr fest; 2026 sind es zum Beispiel 5 € in Pula und 8 € in Umag.
Warum sehen so viele Häuser in Kroatien unfertig aus?
Viele Familien bauen in Etappen, so wie das Geld reicht, und lassen Bewehrungsstahl auf dem obersten Geschoss stehen, damit später ein weiteres Geschoss folgen kann, oft für die nächste Generation. Manche Häuser bleiben jahrelang so.
Darf man in Kroatien im Sommer bauen?
Innenarbeiten in der Regel ja. Die meisten Küstenorte verbieten aber in der Touristensaison Erd- und Rohbauarbeiten, meist von Mitte Juni bis Mitte September. Ab 2027 sind diese Verbote auf 60 Tage begrenzt.
Warum stimmt mein Haus nicht mit dem Grundbuch in Kroatien überein?
Kroatien führt ein Grundbuch bei Gericht und einen getrennten Kataster, und ältere Einträge wurden nicht immer gemeinsam aktualisiert. Anbauten wurden zudem oft nicht eingetragen. Für den Abgleich braucht es meist einen zugelassenen Vermesser und manchmal einen Anwalt.