Wohnung in Pula renovieren: Ratgeber für ausländische Eigentümer

Pula (Pola) ist der Ort in Istrien, an dem die meisten ausländischen Käufer eine Wohnung statt eines Hauses kaufen. Die Preise liegen unter denen von Rovinj oder Poreč, die Stadt lebt das ganze Jahr, und es gibt zwei sehr unterschiedliche Wohnungstypen: Wohnungen in alten Gebäuden aus der österreichisch-ungarischen Zeit und Wohnungen in Betonblöcken aus den 1960er bis 1980er Jahren.

Beide können ein schönes Zuhause oder eine gute Ferienwohnung werden, aber sie lassen sich ganz unterschiedlich sanieren. Dieser Ratgeber erklärt, was Sie hinter den Wänden erwartet, welche Regeln in einem Mehrparteienhaus gelten und wie Sie Nachbarn und Parksituation im Griff behalten.

Zwei Arten von Wohnungen in Pula

Pula wuchs schnell als Hauptkriegshafen der k.u.k. Marine, etwa ab Mitte des 19. Jahrhunderts bis 1918. Große Teile des Zentrums und die Straßen um Monte Zaro und Sveti Polikarp stammen aus dieser Zeit. Nach dem Zweiten Weltkrieg wuchs die Stadt erneut, und Viertel wie Veruda, Vidikovac und Šijana füllten sich mit Wohnblöcken.

Altbauwohnungen aus k.u.k.-Zeit: Charakter mit Überraschungen

Hohe Decken, hohe Fenster und massive Wände machen diese Wohnungen im Sommer angenehm. Der Haken: Nichts ist gerade. Wände stehen schief, Böden fallen ab und Ecken sind selten rechtwinklig. Fliesenlegen, Kücheneinbau und Einbaumöbel dauern deshalb länger als in einer neueren Wohnung. Planen Sie Zeit für das Ausgleichen ein, bevor Schönes darauf kommt.

• Holzböden und -decken. Die Böden liegen oft auf Holzbalken. Bevor Fliesen oder ein schweres Bad daraufkommen, sollte jemand die Balken prüfen und entscheiden, ob ein leichterer Aufbau nötig ist. Eine Trockenbaudecke ist ein gängiger Weg, eine rissige Putzdecke zu verdecken, ohne sie abzureißen.
• Elektrik. Viele Wohnungen haben noch alte Kabel, wenige Steckdosen und in manchen Räumen keine Erdung. Wenn die Wände ohnehin offen sind, ist das der richtige Moment für eine Erneuerung der Elektrik durch einen qualifizierten Elektriker.
• Feuchtigkeit im Erdgeschoss. Wohnungen auf Straßenniveau zeigen oft Feuchtigkeit am Wandfuß. Zementputz und Kunststofffarbe machen es meist schlimmer; siehe unseren Ratgeber zu feuchten Steinmauern.
• Fenster. Originalfenster sind oft in schlechtem Zustand. In einem denkmalgeschützten Gebäude oder einer Schutzzone müssen neue Fenster eventuell dem Original entsprechen. Fragen Sie vor der Bestellung nach.

Teile des Zentrums von Pula liegen nahe an römischen und späteren Denkmälern und in Schutzzonen. Arbeiten im Inneren einer Wohnung brauchen selten eine besondere Genehmigung, Arbeiten an Fassade, Fenstern, Balkonen oder Dach dagegen schon eher. Die Regeln hängen vom Gebäude und seiner Lage ab. Klären Sie daher mit der Stadt oder einem zugelassenen Architekten, bevor Sie etwas ändern, das von der Straße aus sichtbar ist. Unser Überblick zu Baugenehmigungen in Kroatien erklärt die üblichen Unterschiede.

Wohnblöcke der 1960er–80er: praktisch, aber Gemeinschaftsteile prüfen

Wohnungen aus der sozialistischen Zeit sind meist einfacher zu renovieren. Die Grundrisse sind regelmäßig, Betondecken vertragen Fliesen und Estrich problemlos, und die Kosten lassen sich besser abschätzen. Die Fragen betreffen vor allem das, was Sie mit dem Rest des Hauses teilen.

• Tragende Wände. Viele Blöcke haben Betonwände zwischen den Zimmern, die man nicht einfach durchbrechen kann. Bevor Sie eine offene Küche planen, sollte ein Statiker die Pläne oder die Wand selbst ansehen.
• Rohre in gemeinsamen Steigsträngen. Wasser- und Abwasserrohre verlaufen oft in senkrechten Schächten, die Sie mit den Wohnungen darüber und darunter teilen. Innerhalb Ihrer Wohnung können Sie alles erneuern, aber der Anschluss an den Steigstrang braucht Sorgfalt, und ein Leck wird schnell zum Problem der Nachbarn. Gute Sanitärarbeiten zahlen sich hier aus.
• Bäder. Alte Bäder sind oft klein, mit Badewanne und Gas- oder Elektroboiler. Eine Badsanierung mit bodengleicher Dusche und guter Lüftung ist meist die größte einzelne Verbesserung.
• Schall. Beton überträgt Trittschall. Wenn Sie Böden erneuern, macht eine Trittschalldämmung unter Laminat oder Fliesen das Leben für Sie und die Nachbarn unten angenehmer.

Leben im Mehrparteienhaus: Miteigentümer und Hausverwaltung

In Kroatien gehört ein Wohnhaus gemeinsam allen Wohnungseigentümern. Die meisten Gebäude haben eine Hausverwaltung (upravitelj, meist eine Firma) und einen Vertreter der Miteigentümer. Die Eigentümer zahlen monatlich in eine Rücklage für die Gemeinschaftsteile ein.

Allgemein gilt: In Ihrer eigenen Wohnung können Sie renovieren, solange Sie weder die Statik noch die gemeinsamen Leitungen berühren. Arbeiten an Fassade, Dach, Treppenhaus, gemeinsamen Rohren oder dem Stromanschluss des Hauses brauchen meist die Zustimmung der anderen Miteigentümer und laufen oft über die Hausverwaltung. Die genauen Regeln hängen vom Gebäude und seinen Vereinbarungen ab, fragen Sie die Verwaltung also früh.

Nachbarn, Lärm und Arbeitszeiten

Die meisten Probleme bei einer Renovierung in Pula sind nicht technischer Art. Es geht um Lärm, Staub im Treppenhaus und einen Container vor fremder Tür. Ein paar Gewohnheiten helfen sehr:

• Hängen Sie eine kurze Notiz ins Treppenhaus: Startdatum, voraussichtliche Dauer der lauten Phase und eine Telefonnummer.
• Abbruch- und Bohrarbeiten nur zu üblichen Arbeitszeiten und gemäß Hausordnung. Manche Küstenorte schränken Bauarbeiten in der Sommersaison ein; prüfen Sie das, bevor Sie einen Start im Juli planen.
• Treppen und Aufzug schützen und das Treppenhaus jeden Abend reinigen.
• Gemeinsames Wasser nur mit Vorankündigung und so kurz wie möglich abstellen.

Parken, Lieferungen und Bauschutt

Im Zentrum von Pula gibt es enge Straßen, gebührenpflichtige Parkzonen und wenig Platz für Transporter. Materiallieferungen müssen zeitlich geplant werden, und in oberen Stockwerken ohne Aufzug wird alles von Hand hinauf- und hinuntergetragen, was Zeit und Geld kostet. Ein Container oder Gerüst auf öffentlicher Straße braucht meist eine Genehmigung der Stadt. Im Zentrum wird Schutt daher oft in Säcken und kleinen Fuhren abtransportiert. Unser Service für Abbruch und Schuttabfuhr und der Ratgeber zur Bauschuttentsorgung in Istrien erklären die Möglichkeiten.

Arbeiten und Budget planen

Eine typische Komplettsanierung einer Wohnung in Pula läuft in dieser Reihenfolge: Entkernen, neue Elektrik und Sanitär, Estrich oder Ausgleich, Fliesen im Bad, Verputzen und Malerarbeiten, dann Böden und Küche. So vermeiden Sie, doppelt zu zahlen. Für ein Gesamtprojekt siehe unsere Seite Wohnungsrenovierung.

Die Endkosten hängen von Gebäudetyp, Stockwerk, Zugang und davon ab, was in den Wänden steckt. Für einen ersten Eindruck nutzen Sie den kostenlosen Renovierungskostenrechner und lesen Sie, was eine Renovierung in Istrien 2026 kostet. Wenn Sie im Ausland leben, erklärt Renovieren aus dem Ausland, wie Schlüssel, Updates und Zahlungen meist laufen.